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Patrizia Puliafito
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La casa come investimento: dove comprare.

Gino Pagliuca
comprare casa

Torna in auge il mattone. Riprendono le compravendite, grazie ai prezzi bassi e ai mutui ancora convenienti. Meglio nuova o usata? Costi a confronto……

Dopo anni di freddezza dovuta a disillusione, gli italiani stanno tornando all’antico amore per il mattone: lo scorso anno sono state  acquistate 528mila abitazioni, con un aumento del 19% rispetto al 2015.

La casa come investimentoA spingere gli acquisti sono i prezzi molto più abbordabili  (come mostra la tabella) e i mutui più convenienti. Ma comprare casa, in questa fase di mercato, può rappresentare un buon investimento?  La risposta certa non c’è, perché solo quando si rivende  è possibile si può capire se e quanto si è guadagnato. Ci sono però alcuni aspetti da valutare per capire la convenienza . 

Durata dell’investimento

  • Durata dell’investimento. Comprare una casa sapendo a priori che la si terrà per un periodo breve (diciamo meno di 5 anni) significa avere la quasi certezza di perdere soldi, perché è molto difficile recuperare oltre al prezzo pagato anche le spese  per imposte, notaio, eventuale agenzia, ristrutturazione. 
  • Il budget realmente a disposizione e la possibilità di ottenere il mutuo. E’ vero che oggi le banche danno i finanziamenti più facilmente e a condizioni molto favorevoli ma il tasso di rifiuto delle domande di mutuo è ancora molto elevato. Meglio informarsi prima di avviare la ricerca della casa su quanto si potrà ragionevolmente ottenere.

Nuovo: i pro e i contro

  • Casa in costruzione aspetti negativi:
  • tempi  lunghi per entrarne in possesso 
  • pagare prezzi  più alti, perché  a parità di spesa si comprano meno metri quadrati, anche se  nelle case concepite oggi c’è molto meno spreco di spazio e quindi il problema in realtà potrebbe essere un falso problema. 
  • tasse più alte,  perché la transazione è soggetta ad iva sul prezzo reale e non a imposta di registro sul valore catastale, senza contare che il prezzo poi di solito è pressoché intrattabile, mentre quello dell’usato è trattabili
  •  Casa in costruzione aspetti positivi:
  • è più facile ottenere il mutuo, perché questo viene concesso al costruttore e poi viene “accollato” dall’acquirente
  • impianti più efficienti rispetto alle  case vecchie e conseguente bolletta energetica più bassa
  • nessuna spesa straordinaria almeno per dieci anni (le nuove costruzioni sono garantite per dieci anni).

Usato ristrutturato o da ristrutturare

Un altro  aspetto da valutare, è se comprare una casa già ristrutturata, dove si può entrare solo con modesti interventi di manutenzione come la tinteggiatura, oppure scegliere  un immobile che necessita di interventi più radicali.

Come vediamo dalla tabella  oggi il costo di una ristrutturazione è inferiore allo sconto che si può ottenere rispetto all’acquisto del ristrutturato. Dunque il  vantaggio economico sale ulteriormente quando per i lavori da fare si può ottenere il bonus fiscale: una detrazione Irpef sulla spesa fino a 96mila euro da spalmare in dieci anni. Attenzione però: se si compra una casa da ristrutturare all’interno di un edificio fatiscente l’attrattiva di mercato rimarrà basso anche in futuro.

Se la casa è un investimento, la zona conta molto

Chi vuol ragionare in un’ottica investimento a medio termine deve valutare anche le potenzialità della zona cioè:

  • scegliere aree dove sono progettate opere di riqualificazione urbanistica complessiva o si prevede l’arrivo della metropolitana. Questo può significare sobbarcarsi i disagi dei lavori per qualche anno (come sta capitando ad esempio a Milano con gli scavi per la linea blu della metropolitana) ma  una rivalutazione dell’immobile a lavori ultimati.

Le case in zone universitarie possono rendere anche il 3% netto

Un buon affare possono essere gli alloggi di piccola metratura nelle zone universitarie da affittare agli studenti. I rendimenti ottenibili sulla carta sono interessanti, approssimativamente il 3% netto. Un utile che oggi è difficile da ottenere con altri strumenti finanziari.

Il mattone  però è un business rischioso perché il rendimento dipende dall’affitto e oggi le leggi proteggono gli inquilini morosi. Pertanto la casa può essere consigliata solo  in un’ottica di diversificazione di portafoglio.

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RIPRODUZIONE RISERVATA © 23 marzo 2017