Risparmio, investimenti finanziamenti
Patrizia Puliafito
DIRETTORE RESPONSABILE
Patrizia Puliafito
Patrizia Puliafito

Casa: prezzi in rialzo, ma ancora interessanti.

Gino Pagliuca
Mutui le regole per ottenerlo facilmente SalvaDenaro

Le compravendite sono riprese, ma solo  nelle grandi aree metropolitane. I prezzi sono in leggero aumento e i tassi sono previsti in aumento entro l’anno. Di conseguenza le rate dei mutui saranno più salate.   Per acquistare la casa è ancora un buon momento. Le regole per scegliere il mutuo giusto. La surroga a chi conviene.

Fisso o variabile?

A partire da ottobre 2018  alcuni istituti di credito hanno ritoccato verso l’alto gli  spread dei tassi fissi  con incrementi nell’ordine dei 20 punti base. Il trend sta proseguendo. In gennaio alcune banche hanno nuovamente aumentato i tassi  fissi  dai 10 ai 20 punti base.

Pressoché stabile, invece, è  il tasso variabile perché legato all’Euribor e, in alcuni al tasso Bce. Entrambi i tassi  non hanno ancora subìto rialzi e tali resteranno  ancora per qualche mese.

Il mutuo a tasso variabile, in partenza costa meno, ma le rate vengono poi ricalcolate sulla base dell’andamento dell’indice di riferimento  (Euribor o Bce), a cui la banca aggiunge una maggiorazione detta spread. Negli ultimi anni il valore dell’Euribor è stato addirittura negativo, pertanto anche con lo spread i tassi arrivano attorno all’1%, mentre i mutui a tasso fisso  in media sono più alti di un punto per effetto dello spread. 

Questo significa che scegliendo il tasso variabile si risparmia subito, ma si fa una scommessa sul futuro, soprattutto se il mutuo ha una durata lunga. Come si può vedere nelle due tabelle in pagina, ipotizzando un mutuo di 120mila euro per l’acquisto di una casa da 200mila euro con durata di venti anni,

la rata media dei dieci mutui a tasso fisso presi in considerazione è di 593 euro al mese,  MUTUI A TASSO FISSO SALVADENARO

mentre la rata iniziale dei variabili è in media di 544 euro, ma se  l’Euribor  salisse di un punto, la rata del mutuo variabile salirebbe a  643 euro

MUTUI A TASSO VARIABILE GENNAIO 2019 SALVADENAROse salisse di due punti la rata salirebbe a 750 euro.

L’alternativa può essere il mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto è una soluzione di compromesso tra risparmio iniziale e sicurezza sul lungo periodo. Vediamo come funzionano:

– prevedono un primo periodo (che può andare da pochi mesi  fino a cinque anni) in cui il tasso può essere  fisso o variabile;- passata la prima fase il cliente ha a disposizione alcune finestre temporali in cui può di cambiare il fisso.

 

Consiglio: scegliete  prodotti che prevedono più finestre temporali.

La surroga a chi conviene

Conviene a tutti coloro che hanno in corso un mutuo a tasso variabile e teme in un aumento dei tassi e vuole mettersi al riparo passando al tasso fisso.

Conviene , in particolare, a chi ha in corso un mutuo a tasso variabile con spread alto ( nonostante, ultimamente, la rata si sia ridotta per effetto della discesa dell’Euribor).

Passando a un tasso fisso, si potrebbe risparmiare o, comunque, pagare una rata analoga a quella attuale a tasso variabile, con il vantaggio che la rata sarebbe bloccata per sempre.

Facciamo un esempio:

  • chi ha un mutuo variabile con uno spread del 2,8% (cinque anni fa si arrivava anche al 4%) su un importo di mutuo in origine di 150 mila euro e ora ha un residuo  di  121.835 e ha ancora 15 anni di rate da pagare,  surrogando con un mutuo di pari durata  la  rata si ridurrebbe da 756 a 753 euro. Se tra un anno il costo dell’Euribor salisse di un punto mantenendo il mutuo variabile la rata salirebbe a 816 euro e se aumentasse di due punti  arriverebbe a una rata di 911 euro.

Le regole per ottenere il mutuo

Se per accendere un mutuo è ancora un buon momento, ottenerlo è  sempre  un’operazione complicata perché i requisiti richiesti dalle banche per erogarlo sono sempre più rigorosi.

Vediamo cosa bisogna sapere per non fare errori.

  • I requisiti per ottenere un mutuo
    Ogni banca usa criteri diversi per valutare l’affidabilità del cliente, ma ci sono tre fattori di valutazione validi per tutti:

    • il rapporto tra la somma chiesta e il valore della casa data in garanzia  non può superare l’80% del valore dell’immobile. Per ottenere un importo più consistente oltre l’80% occorre fornire altre garanzie.
    • Nel caso di mutuo a tasso fisso la rata non deve superare un terzo del reddito mensile al netto di altri debiti.
    • Nel caso di mutuo a tasso variabile deve essere pari al  25% del reddito mensile, sempre al netto di altri debiti.
    • Reddito, se siete lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato potrete ottenere un mutuo con facilità. Le difficoltà aumentano se siete lavoratori autonomi con redditi incerti.

Può interessarvi anche

Quanto costa comprare casa: costi e tasse

 

 

RIPRODUZIONE RISERVATA © 14 Febbraio 2019