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Patrizia Puliafito
DIRETTORE RESPONSABILE
Patrizia Puliafito
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Tassi in risalita, mutui più salati

Gino Pagliuca
Bce rialza i tassi Mutui in rialzo

Dopo undici anni di tassi negativi, la Bce rialza i tassi, portando il tasso di riferimento all’1,25%. Stangata per i mutui,  soprattutto i variabili, mentre l’inflazione fa lievitare i prezzi delle case.

Mutuo a tasso variabile

Chi sta preventivando l’acquisto della casa con un mutuo a tasso variabile trentennale di 140 mila euro  (l’importo più richiesto), per effetto dell’ultimo rialzo dello 0,75% da parte della Bce, deve mettere in bilancio un incremento  di 50 mila euro della rata mensile

Più forte la stangata per chi ha già in corso il mutuo variabile. L’entità dell’aumento dipende dal numero di rate già pagate e dal tasso iniziale: meno sono le rate pagate e più basso è il tasso iniziale  maggiore è l’incremento.

Esempio: per un finanziamento da 140mila euro, avviato due anni fa con un tasso all’1%, la rata iniziale era di 450 euro mentre, per effetto dell’aumento di 140 centesimi avvenuta da allora dell’Euribor a 3 mesi, la rata oggi è di 605 euro e il mese prossimo con l’aumento di 75 centesimi  passerà a 687 euro.

Mutuo a tasso fisso

Diverso è il discorso che riguarda il tasso fisso. Per chi lo ha già in corso non cambia assolutamente nulla; invece, chi deve sottoscriverlo oggi e chi  ha già avviato l’istruttoria per un mutuo fisso, ma non ha ancora firmato il contratto definitivo con l’indicazione del tasso,  i costi potrebbero essere molto più alti di quelli preventivati.

L’Eurirs, il parametro che  determina il costo dei finanziamenti a tasso fisso sta avendo un andamento  imprevedibile:  l’Eurirs a 20 anni è salito rapidamente da inizio anno fino a giugno, a luglio è sceso di mezzo punto e nei primi giorni di settembre è tornato a salir.

Oggi i tassi effettivi dei finanziamenti fisso sono più alti di circa 200 centesimi rispetto a un anno fa e non è detto che la crescita continui, soprattutto se si considera che la Bce ha deciso per la stretta monetaria e non esclude di effettuare altri rialzi nei prossimi mesi, finché l’inflazione non scende al 2% (oggi è al 9%).

Di fronte a questo scenario chi deve sottoscrivere  un mutuo, oggi, il variabile è sconsigliato anche se presenta ancora un certo vantaggio rispetto al fisso: tra i 120 e i 150 centesimi di punto. rispetto al fisso. E’ consigliabile solo a chi è in grado di fare fronte nel breve periodo a ulteriori incrementi dei tassi.

Mutuo con il tetto: quando conviene

Sul mercato esistono due tipologie di indicizzati che sulla carta potrebbero mitigare un aumento del costo del denaro:

  • la prima, oggi tornata d’attualità dopo anni di oblio, è il mutuo con il tetto. In realtà spesso si tratta di una soluzione poco conveniente, perché il “cap” di solito viene stabilito a un tasso più alto rispetto a quello dei mutui fissi, quindi se si ha paura del rialzo del costo del denaro è meglio  scegliere subito il fisso.
  • la seconda soluzione, saggiamente poco richiesta, è il mutuo variabile a rata costante, un prodotto da cui, a nostro avviso,  è meglio stare alla larga, perché è vero che la rata non aumenta, ma l’incremento del costo del denaro porta a un allungamento della durata del mutuo

I migliori mutui di settembre

Tipologia e durata Banca Tasso nominale % Rata Euro Tasso effettivo %
Fisso WeBank 2,89 768,75 2,99
20 anni Credit Agricole 2,85 765,97 3,08
Sella 2,95 772,94 3,15
Widiba 2,99 775,74 3,15
CheBanca 2,94 772,24 3,20
Variabile Sella 1,25 659,58 1,42
20 anni Bnl 1,32 664,04 1,51
WeBank 1,48 674,28 1,55
Banco di Sardegna 1,35 665,95 1,55
Banco Desio 1,35 665,95 1,59
Fisso CheBanca! 2,91 770,14 3,13
30 anni WeBank 3,06 780,65 3,15
Widiba 3,06 780,65 3,23
Sella 3,05 779,95 3,25
Bper 3,10 783,46 3,26
Variabile Bnl 1,37 667,23 1,51
30 anni Sella 1,50 675,56 1,65
Banco di Sardegna 1,50 675,56 1,66
WeBank 1,63 683,97 1,68
Banco Desio 1,50 675,56 1,69

I prezzi delle case

Un ulteriore aumento del costo dei mutui non potrà non avere conseguenze sul mercato della casa.

I prezzi oggi stanno già aumentando per effetto dell’inflazione che è la migliore alleata del mattone. A questo punto il mercato rischia di circoscriversi ai potenziali acquirenti (e non sono certo pochi) che dispongono di liquidità tagliando via i giovani.

Che i prezzi delle case stiano salendo lo dicono sia i dati dell’offerta sia quelli relative alle transazioni concluse.

Abbiamo messo a confronto i prezzi delle case in sei grandi città, rilevabili dal portale immobiliare.it. Sono stati messi a confronto i dati rilevati a fine agosto 2022 con quelli del 2021.

Dove è più interessante comprare

I quartieri dove sono stati rilevati il maggior rialzo dei prezzi sono: con le migliori performance.

  • A Milano i rialzi più sostanziosi sono stati rilevati nei quartieri dove sta arrivando la linea della Metropolitana 4, come il quartiere Forlanini dove sono stati rilevati  rialzi di  oltre il 16%. In ogni caso in nessun quartiere milanese ci sono prezzi in diminuzione. L’aumento medio in città è del 5,6%, molto minore però di quello dei canoni, saliti di oltre il 14%.
  • A Roma l’andamento è più tranquillo dove i prezzi sono saliti dell’1,9 e gli affitti del 2,6. La classifica delle rivalutazioni è guidata dai Parioli, con +5,8%.

Per quanto riguarda i valori delle transazioni, secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa le migliori performance da inizio anno sono state rilevate a Milano (compreso l’ hinterland) e Bologna.  Si sono ridotti i tempi delle trattative.

I prezzi delle case aumenteranno ancora

Sempre secondo  l’ufficio  studi di Tecnocasa  l’aumento dei prezzi  proseguirà sia pure con ritmi ridotti (1-3%) anche nel 2023 è dovuto soprattutto alla carenza di offerta e, in particolare nel nuovo, perché i costruttori devono fare i conti con il rallentamento delle forniture di materiale e con l’incremento molto forte dei costi, che non possono riversarsi per intero sui listini.

         
         
RIPRODUZIONE RISERVATA © 29 Settembre 2022

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