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Patrizia Puliafito
DIRETTORE RESPONSABILE
Patrizia Puliafito
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Case e Mutui

La casa diventa vitalizio. A chi conviene e come funziona.

Gino Pagliuca
casa prestito vitalizio

Se con la pensione non arrivate a fine mese, ipotecando la casa potete ottenere un prestito vitalizio. La nuda proprietà è un’alternativa per ottenere liquidità. Vediamo come fare, condizioni e costi.

Se la vostra pensione non tiene il passo con l’aumento del costo della vita, ma siete proprietari di casa, per ottenere liquidità avete due possibilità: la nuda proprietà e il prestito vitalizio.

Nuda proprietà e usufrutto

QUANTO VALE LA NUDA PROPRIETA' SalvaDenaroE’ un istituto vecchissimo (previsto nel diritto romano) e consiste nella vendita della casa  mantenendo però il diritto ad abitarci per tutta la vita.  Il valore della nuda proprietà dipende  dal valore della casa e dall’età del proprietario, ma le regole commerciali non sono fisse, ma per il Fisco si.

Nella tabella accanto potete vedere quanto la nuda vale la proprietà ai fini delle imposte di registro (la tassa che l’acquirente deve pagare al rogito).

Ad  esempio, se si compra casa da un settantenne il valore catastale su cui calcolare le imposte è del 60% rispetto a quello utilizzato per le vendita piena. Al decesso dell’usufruttuario (o degli usufruttuari se si tratta di coniugi o di congiunti) la casa con una semplice voltura catastale entra nella piena disponibilità di chi ha comprato la nuda proprietario.

Il prestito vitalizioPRESTITO VITALIZIO SalvaDenaro

Da qualche anno esiste un’alternativa, ideata nel mondo anglosassone: il reverse mortgage, che nella versione nostrana si chiama prestito vitalizio ipotecario normato in Italia, dopo un primo esperimento fallimentare, due anni fa. Si tratta della possibilità da parte di una persona di oltre 60 anni di ipotecare l’immobile dove abita e ricevere in cambio una somma, anche in questo caso, la somma è calcolata in funzione dell’età e del valore dell’immobile. Il debitore può restituire il finanziamento con rate composte, come in un mutuo classico di capitale e interesse (non ha però un gran senso), con rate di soli interessi o addirittura non restituire nulla. Il debito iniziale cresce ogni mese degli interessi non pagati e al decesso gli eredi potranno  saldare il debito con gli interessi maturati o lasciare alla banca la casa da vendere e incassare la differenza tra quanto ricavato dalla vendita e il debito accumulato.

Le condizioni

Attualmente sono presenti sul mercato quattro offerte di questo tipo, prospettate da Intesa, Monte Paschi, Popolare di Sondrio, che propongono un finanziamento a tasso fisso, e Unicredit che invece offre un prestito a tasso variabile.

I tassi vanno dal 4% al 5% e la somma finanziabile variano indicativamente dal 24% del valore erogato a un sessantenne fino al 60% a chi abbia 85 anni o più (tabella 2). Queste sono le condizioni di Banca Intesa, ma quelle delle altre banche variano di poco.

Nella tabella accanto calcoliamo di quanto cresce un debito al 4% e al 5% con il passare del tempo se il proprietario decide di non restituire nulla. Come si vede, dopo 10 anni il debito sale a 148.024 euro se il tasso è al 4%, a 162.889 se invece si paga il 5%; dopo 15 i due valori sono rispettivamente 180.094 e 207.893 euro.

Nuda Proprietà o Prestito Vitalizio?

Per confrontare le due possibilità di monetizzare la casa partiamo da una considerazione di buon senso:

  • la nuda proprietà è consigliata a chi non ha eredi a cui è particolarmente legato, perché con questa soluzione  si ottiene una somma maggiore rispetto al prestito vitalizio.
  • il vitalizio è una scelta se si hanno eredi a cui si vuole lasciare la casa, ma attenzione la convenienza dipende dagli anni in cui si rimarrà in vita. Il riscatto dell’immobile da parte degli eredi può essere gravoso dopo i dieci anni per via degli interessi accumulati.

  • La nuda proprietà come vitalizio: l’importo stabilito per la vendita in nuda proprietà può essere erogata in somma unica o rateizzata come un vitalizio. E’ questa un’ opzione sconsigliata, perché il rischio del non rispetto dei tempi di pagamento da parte di un privato è alto e le strade per avere giustizia sono lunghe e costose. 

 Le spese condominiali

Le spese legate alla vendita della nuda proprietà sono limitate (non si paga né notaio né tasse), mentre l’accensione del prestito vitalizio prevede spese di istruttoria e di notaio.

Dal punto di vista delle spese di gestione cambia poco tra le due soluzioni

  • nella nuda proprietà le spese condominiali di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario mentre le spese straordinarie sarebbero a carico del proprietario, ma nella pratica farsele rimborsare dal proprietario risulta complicato. In ogni caso l’amministratore le chiede all’usufruttuario, che poi dovrebbe rivalersi sul proprietario .
  • nel vitalizio, poiché si rimane proprietari a tutti gli effetti, non cambia niente, si devono pagare interamente spese condominiali ordinarie e straordinarie.

 

 

RIPRODUZIONE RISERVATA © 11 ottobre 2017