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Tassi sempre più giù: mutui ai minimi storici

Gino Pagliuca
Mutui ai minimi storici . Conviene comprare anche per investimento. SalvaDenaro

Tassi in discesa, mutui ai minimi storici. E’ un buon momento per acquistare casa anche per investimento perché gli affitti sono in salita.  Quando conviene rottamare il vecchio mutuo con la surroga?

Se il dubbio è fisso o variabile la risposta oggi è:

  • Il tasso fisso:  a fronte di un esborso iniziale  di poco maggiore garantisce stabilità delle rate nel futuro e mette al riparo dagli eventuali aumenti; 
  • Il variabile:  in partenza costa meno, ma è una scommessa sul futuro. Le rate infatti vengono ricalcolate sulla base dell’andamento dell’indice di riferimento  (Euribor o Bce), a cui la banca aggiunge una maggiorazione, il cosiddetto spread. Occorre quindi valutare la propria capacità  di sostenere rate più pesanti negli anni.

Oggi l’Euribor è  addirittura negativo, pertanto anche con lo spread, i tassi variabili sono sotto l’1%, mentre i mutui a tasso fisso  in media sono più alti di circa 40 centesimi e tali si manterranno nel tempo. Quindi oggi con il tasso variabile oggi il risparmio è poca cosa.

mutui a tasso variabile settembre 2019 SalvaDenaromutui a tasso fisso a settembre 2019 SalavaDenaroCome e si può vedere nelle tabelle in pagina, ipotizzando un mutuo di 120mila euro per l’acquisto di una casa da 200mila euro con durata di venti anni, la rata media dei cinque mutui più convenienti a tasso fisso presi in considerazione è di 545 euro al mese, mentre per il variabile è in media di 533 euro, ma se l’Euribor salisse di un punto nel giro di un anno, la rata  del mutuo variabile salirebbe a 629 euro.

Quando conviene rottamare il vecchio mutuo con la surroga

Conviene a tutti coloro che hanno in corso un mutuo a tasso variabile e teme in un aumento dei tassi e vuole mettersi al riparo passando al tasso fisso.
Conviene , in particolare, a chi ha in corso un mutuo a tasso variabile con spread alto ( nonostante, ultimamente, la rata si sia ridotta per effetto della discesa dell’Euribor). Passando a un tasso fisso, si potrebbe risparmiare o, comunque, pagare una rata analoga a quella attuale a tasso variabile, con il vantaggio che la rata sarebbe bloccata per sempre.

Facciamo un esempio:
chi ha un mutuo variabile con uno spread del 2,8% (cinque anni fa si arrivava anche al 4%) su un importo di mutuo in origine di 150 mila euro e ora ha un residuo di 121.835 e ha ancora 15 anni di rate da pagare, surrogando con un mutuo di pari durata la rata si ridurrebbe da 756 a 753 euro. Se tra un anno il costo dell’Euribor salisse di un punto mantenendo il mutuo variabile la rata salirebbe a 816 euro e se aumentasse di due punti arriverebbe a una rata di 911 euro.

Le regole per ottenere il mutuo

Se per accendere un mutuo è  un buon momento, ottenerlo è  sempre  un’operazione complicata perché i requisiti richiesti dalle banche per erogarlo sono sempre più rigorosi. Vediamo cosa bisogna sapere per non fare errori.

Ogni banca usa criteri diversi per valutare l’affidabilità del cliente, ma ci sono tre fattori di valutazione validi per tutti:

    • il rapporto tra la somma chiesta e il valore della casa data in garanzia  non può superare l’80% del valore dell’immobile. Per ottenere un importo più consistente oltre l’80% occorre fornire altre garanzie.
    • Nel caso di mutuo a tasso fisso la rata non deve superare un terzo del reddito mensile al netto di altri debiti.
    • Nel caso di mutuo a tasso variabile deve essere pari al  25% del reddito mensile, sempre al netto di altri debiti.
    • Reddito, se siete lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato potrete ottenere un mutuo con facilità. Le difficoltà aumentano se siete lavoratori autonomi con redditi incerti.

 

 

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RIPRODUZIONE RISERVATA © 5 Ottobre 2019