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Patrizia Puliafito
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Case e Mutui

Affitti brevi per far rendere la casa. La nuova tassazione.

Gino Pagliuca

Come far rendere la casa con l’affitto breve.  I pro e i contro. Tutti i tipi di contratti di locazione e i diversi regimi fiscali. Canoni a confronto nelle città italiane.

Chi vuole mettere a reddito  gli alloggi con affitti brevi, cioè con contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni che non sono sottoposti a obbligo di registrazione, devono fare i conti con le nuove regole di tassazione, introdotte per evitare evasione d’imposte. 

Ecco le regole

Per i contratti perfezionati  con l’intervento di un intermediario (agenzia immobiliare o portale come Airbnb) sarà quest’ultimo a trattenere dal canone pattuito il 21% a titolo di acconto fiscale.

Se si opta per la cedolare secca (applicabile solo se l’inquilino è una persona fisica) i conti con il Fisco si chiudono subito  basta segnalare l’operazione nella dichiarazione dei redditi.

Se  si opta per la tassazione Irpef ordinaria  il conguaglio si effettua sempre in sede di dichiarazione dei redditi

Come si effettua la tassazione Irpef ordinaria

Se si opta per la tassazione Irpef ordinaria  le somme ottenute a titolo di canone vengono ridotte solo del 5% a titolo di rimborso forfettario delle spese e si aggiungono agli altri redditi imponibili pagando l’aliquota Irpef di riferimento e le addizionali regionale e comunale. La scelta dell’Irpef è ipotizzabile solo se si hanno redditi molto bassi e si ha la disponibilità a detrazioni fiscali che non possono essere sfruttare in altro modo.

Nella tabellina calcoliamo che cosa succede se si incassano 10mila euro all’anno di canoni di locazione imputandoli ad Irpef anziché a cedolare secca. Tre i redditi base considerati (15,35 e 80mila euro) e due città, Milano e Roma, perché l’importo delle addizionali è diverso. Come si vede ipotizzando che il reddito di base sia 35mila euro con l’Irpef un contribuente di Milano spenderebbe 1.163 euro in più mentre per un romano l’aggravio sarebbe di 1789 euro.

Affitti brevi pro e contro

Gli affitti brevi non hanno nessun vincolo di canone ma presentano problemi di cui bisogna tenere ben presenti:

  • se si affitta tramite un portale bisogna rispettare le regole a volte molto rigide (ad esempio se si accetta una prenotazione con molto anticipo  bisogna rispettare l’impegno e non si può cambiare prezzo). Inoltre bisogna riconoscere una commissione che varia dal  15 al 20% suddividendola tra proprietario e inquilino, con criteri che però variano a seconda dell’intermediario. 
  • se si affitta tramite agenzia i costi sono superiori perché l’agenzia si occupa anche dell’accoglienza e della gestione degli ospiti .
  • Inoltre se l’alloggio si trova in un condominio, bisogna mettere in conto le proteste dei condomini che in genere non gradiscono il via vai nell’edificio di persone che cambiano di continuo.
  • Gli affitti brevi non creano particolari problemi di legittimità, mentre per affittare per periodi superiori ai trenta giorni invece o si ricorre alle tipologie contrattuali previste per legge. Gli accordi in nero  reggono solo se l’inquilino non ne eccepisce la regolarità.

I contratti di affitto di lunga durata

  • Contratti a canone libero:  il contratto è di quattro anni rinnovabili automaticamente per altri quattro (la rescissione unilaterale da parte del proprietario dopo il primo quadriennio è prevista dalla legge in particolari condizioni ma è in pratica pressoché impossibile da ottenere). Oggi i canoni lordi sono molto appetibile, come vediamo dalla tabella elaborata dall’ultimo rapporto di Nomisma, ma bisogna mettere in conto i rischi legati a una durata così lunga e in particolare la morosità dell’inquilino e il decadimento dello stato conservativo dell’immobile. Per le imposte vale quanto scritto sopra: si applica la cedolare secca o in alternativa l’Irpef. Ovviamente si pagano Imu e Tasi dove prevista.
  • Contratti concordati: ha una durata di cinque anni (tre più due di rinnovo automatico) e  una fiscalità più favorevole: la cedolare secca, almeno fino al 31 dicembre 2017,  è al 10% e l’Imu è ridotta del 25%, ma funziona solo nei Comuni dove i contratti comunali sono allineati a quelli liberi. (Ad esempio a Milano non è così e contratti concordati non se ne fanno)
  • Contratti transitori (massimo 18 mesi) e contratti per studenti universitari fuori sede (massimo tre anni). Anche in questi due casi  il canone non è liberamente determinabile dal proprietario.

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RIPRODUZIONE RISERVATA © 28 agosto 2017